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| 不動産 売買Ｑ＆Ａ |
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売買契約の流れはどのようなものですか？ |
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買主が確定したら、まず重要事項説明を行います。重要事項説明は、宅建業法35条にのっとって、売買契約締結よりも前に不動産会社が買主に対して実施するものです。重要事項説明では、登記簿に記載された権利、建築基準法による制限、マンションの管理規約の内容などが説明されます。
重要事項説明を終了した後日、売主・買主・不動産会社が一堂に会して、正式に売買契約書を締結します。売買契約を締結する日には、手付金の授受も行われます。
さらに後日、関係者が一堂に会して、融資の実行・残金の決済・登記手続を行います。これらが終了した後で、最終的に買主へ物件の鍵を引き渡します。これで契約手続きが全て終了します。 |
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重要事項説明とはどのようなものですか？ |
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売却を委託された不動産会社が、買主に対して、売買契約より前に実施すべき説明のことです。
この重要事項説明を実施するにあたっては、かならず資格を持つ宅建主任者が書面を交付して説明すべきとされています（宅建業法35条）。
この重要事項説明で説明される項目は、登記簿に記載された権利（35条1号）、都市計画法・建築基準法等による制限（2号）、私道負担（3号）、ライフラインと排水（4号）、完成時の形状（5号）、金銭の授受、契約の解除、損害賠償額の予定、手付金等の保全措置など（6号から12号）です。
また売却する物件がマンションである場合は、マンション管理規約に記載された事項（共用部分、専用使用権、使用細則）、修繕積立金、管理費、管理会社の名称、建物修繕の実施状況も、重要事項説明で説明しなければなりません。（宅建業法施行規則16条の2）
売主側としては、買主へ重要事項説明が実施されることを踏まえて、売却を委託する不動産会社には、登記簿謄本（登記事項証明書）、マンションの管理規約・使用細則などを事前に渡しておくようにしましょう。 |
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売買契約のポイントは何ですか？ |
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重要事項説明は、物件の内容を買主に十分理解してもらうためものでした。売買契約では、金銭の授受などの契約手続の詳細がポイントになってきます。
具体的には、手付金の額、手付金放棄による解除がいつまで可能か、ローン特約の内容、買い換え特約の内容、残金決済の方法などがポイントになります。 |
| 1．手付金 |
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売買契約書を締結する際に、買主から売主へ交付される金銭であり、一般的には物件の売却代金の5％から20％程度です。手付金には解約手付という性質があります。解約手付とは、売主または買主が、手付金相当額を支払うことにより、売買契約を破棄できるというものです。
しかし、手付金の放棄によりいつまでも契約を破棄できるわけではありません。売買契約書では「この契約の締結から○日を経過したときは、手付金の放棄による解除ができない」などと定めて、手付金放棄による契約解除に一定の期限をもうけています。
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| 2．ローン特約、買い換え特約 |
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買主側が資金を用意できなかったときに、売買契約をすべて白紙に戻すという約束が「ローン特約」「買い換え特約」です。
ローン特約とは、金融機関による融資が利用できなかった場合に、売買契約そのものを白紙に戻すという特約のことです。
買い換え特約とは、買い換えをする際に、旧物件の売却が予定通りできないときは、新物件の購入契約を白紙に戻すという特約のことです。
どちらの特約もその内容の解釈をめぐってトラブルが起きる場合があるます。そこで、「いつまでに」「どのような方法で」「いくらの金額を用意するのか」「用意できないときは、いつまでに契約を解除すればいいのか」を明確に売買契約書に記載しておくことが重要です。
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| 3．残金決済 |
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手付金は売買契約書の締結の日に授受されますが、そのほかの残金は、別の決済日をもうけて決済します。残金決済の日には、融資の実行、残金の決済、不動産登記の申請が一緒に処理されます。
重要な手続なので、融資の実行のタイミングと歩調をあわせて、無理のない日程を組んでおく必要があります。
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ローン特約とは何ですか？ |
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重要事項説明は、物件の内容を買主に十分理解してもらうためものでした。売買契約では、金銭の授受などの契約手続の詳細がポイントになってきます。
具体的には、手付金の額、手付金放棄による解除がいつまで可能か、ローン特約の内容、買い換え特約の内容、残金決済の方法などがポイントになります。 |
| 1．なぜローン特約が必要か |
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買主がローンを利用して物件を購入する場合、金融機関が融資の申し込みを拒絶すると、買主側は残金の支払いができなくなり、買主側としては手付金を放棄して売買契約を破棄する必要に迫られます。そこでそうした事態を回避するために、売買契約書においてローン特約をつけておきます。売買契約書にローン特約を記載しておけば、買主は、なんら金銭負担をすることなく、ローン不成立の際には売買契約を白紙に戻すことができます。手付金も買主に返還されます。
しかし、手付金の放棄によりいつまでも契約を破棄できるわけではありません。売買契約書では「この契約の締結から○日を経過したときは、手付金の放棄による解除ができない」などと定めて、手付金放棄による契約解除に一定の期限をもうけています。
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| 2．ローン特約の記載方法 |
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一般的には、「買主は○月○日までに、○○銀行○○支店より○○円の融資承認を得られない場合には、買主は○月○日まではこの契約を解除することができる。これにより解除したとき、交付済みの金員は遅滞なく返還しなければならない」のように、融資承認を受ける期限・金融機関名・金額を記載しておきます。
これらの点が不明確だと、融資が別の金融機関やローン会社で受けられる等の解釈ができるため、トラブルのもとになります。
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買い換え特約とは何ですか？ |
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買い換えをする際に、旧物件の売却が予定通りできないときは、新物件の購入契約を白紙に戻すという特約のことです。 |
| 1．なぜ買い換え特約が必要か |
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買い換えをする場合には、従来の所有物件（ここでは「旧物件」と呼びます）が早く売れないと、新物件を購入する資金が用意できず、利率の高いつなぎ融資を利用する等の事態に陥ります。そこで新物件を購入する際の売買契約においては、「旧物件が○月○日までに売却できないときは、新物件の購入契約を白紙に戻します」という特約をつけておく場合があります。これが買い換え特約です。
買い換え特約により、新物件の購入者は、旧物件が予定通り売れない場合には、新物件の契約から解放されることになります。また新物件の購入のために支払った手付金は、新物件の購入者に返還されます。
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| 2．買い換え特約の記載方法 |
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一般的には次のように記載します。「（新物件の）買主は、○○所在の土地建物を売却し、その代金によって本物件を購入するものとする。○月○日までにその土地建物が○○万円以上で売却できなかった場合には、○月○日までは買主は本契約を解除することができる。これにより解除されたとき、交付済みの金員は遅滞なく返還しなければならない」。
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手付金とはどのようなものですか？ |
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売買契約書を締結する際に、買主から売主へ交付される金銭であり、売買代金の一部になります。一般的には物件の売却代金の5％から20％程度です。手付金には一般的に、手付金を放棄することで売買契約を破棄できるという性質があり、解約手付とも呼ばれます。 |
| 1．手付金の性格 |
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手付金には、解約手付、違約手付、証約手付という3種類の性格があるとされていますが、実際の不動産取引では手付金は解約手付とされています。解約手付とは、売主または買主が、手付金相当額を支払うことにより、売買契約を破棄できるというものです。
手付金が100万円ならば、買主は手付金全額を放棄すれば解約できます（手付流し）。また売主は、買主へ倍額の200万円を支払えば解約できます（手付倍返し）。
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| 2．手付金の額 |
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売主が宅建業者以外の個人・法人であるときは、手付金の額に制限がありません。ただし一般的には、手付金の額は、物件価格の5％から20％程度とされています。（売主が宅建業者であるときは、宅建業法39条により手付は物件価格の20％以下に制限され、宅建業法41条により一定の手付金保全措置を実施することが義務付けられます）
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| 3．手付金放棄による契約解除 |
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手付金は解約手付なので、手付金の放棄で契約を破棄できるわけですが、いつまでも破棄できるわけではありません。一般的には売買契約書において「この契約の締結から○日を経過したときは、手付金の放棄による解除ができない」と定めて、手付解除に期限をもうけています。
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